Last Updated on 26. November 2022 by Meinhard Boehm

In unserem Büro melden sich immer wieder Interessenten, die einen Dachgeschoßausbau zu Wohnzwecken vornehmen möchten. Oftmals ist es so, dass ein sogenannter „Dachrohling“ zu diesem Zweck gekauft werden soll. Bei einem „Dachrohling“ handelt es sich um einen leeren, ungenutzten Dachboden (Sehen Sie hier die Definition). Dieser Artikel befasst sich damit, worauf man beim Kauf und bei der späteren Planung achten sollte. Wir stellen Ihnen am ende des Artikels eine Checkliste zur Verfügung, die Sie sich ausdrucken können. Die hier gegebenen Hinweise sind als Anregungen zu verstehen; sie sind nicht vollständig und sicher auch nicht allgemeingültig. Die Anwendung der Hinweise erfolgt daher in eigner Verantwortung des Lesers bzw. Nutzers. Bestimmte Fragen sollten Sie mit einer Juristin/einem Jurist klären.

Objektsuche – Dachgeschoßausbau

Sicherlich hängt das Gefallen eines geeigneten Objektes mit Dachboden von den persönlichen Neigungen und Ansprüchen ab. Jedoch kann schon im Voraus darauf geachtet werden, dass eine genügende Infrastruktur vorhanden ist und auch Bautätigkeit überhaupt möglich ist. Wenn ein Kran notwendig ist, aber die Zufahrtsstraße nur für Fahrzeuge unter 2 Tonnen befahrbar ist, so kann das zum Problem für Sie werden! Denken Sie daran, dass Anlieferungen erfolgen müssen und auch eine Baustelleneinrichtung notwendig ist. Eine weitere Frage ist, ob die Eigentumsverhältnisse geklärt sind.

Vor dem Kauf

Vor dem Kauf sollten Sie alle Voraussetzungen und Gegebenheiten checken. Besorgen Sie sich Bestandspläne oder lassen Sie sich welche anfertigen. Liegt bereits eine gültige Baugenehmigung für den Dachgeschoßausbau vor? Wenn nicht, fragen Sie mit Ihren Vorstellungen beim Bauamt an. Nehmen Sie auch Kontakt zu einer Architektin/einem Architekt auf und besuchen Sie das Objekt mit einer Sachverständigen/einem Sachverständigen für Holzschutz. Es gilt zu klären, ob augenscheinliche Schäden vorliegen. Sind im Dachgeschoss oder von außen Hinweise auf Gefahrenstoffe festzustellen? Wenn bereits Gutachten vorliegen, prüfen Sie nach Möglichkeit die Aktualität (nicht älter als 1 Jahr i.d.R.) und ob es sich um zertifizierte Verfasser des Gutachtens handelt. In der von uns erstellten Checkliste sind noch mehr Punkte aufgeführt. Wichtig ist für Sie auch, ob Sie eine Baugenehmigung benötigen und ob sowie in welchem Zeitrahmen Sie diese erlangen können.

Zum Kauf des Dachrohlings

Holen Sie sich auf jeden Fall rechtlichen Rat von einer Rechtsanwältin/einem Rechtsanwalt vor dem Kauf ein! Achten Sie darauf, dass technische Zusicherungen im Kaufvertrag berücksichtigt werden, darum müssen Sie sich als Kaufinteressent kümmern. Überlegen Sie sich auch, an welche Voraussetzungen technischer Art (Beräumungen, Gutachten etc.) die Zahlungen und der Kauf geknüpft sein sollen und besprechen Sie dies mit Ihrer Rechtsanwältin/Ihrem Rechtsanwalt. Klären Sie das Zugangsrecht in der Kaufphase, um Vorbereitungen für Ihre Ausbaumaßnahmen vornehmen zu können.

Vorbereitung des Dachausbaus

Veranlassen Sie spätestens jetzt ein Bestandsaufmaß und ein Holzschutzgutachten und bedenken Sie, dass beides individuelle Leistungen sind und eine Bearbeitungszeit von mindestens zwei Monaten beanspruchen. Aus dem Holzschutzgutachten sollten für Sie möglichst genaue Sanierungsempfehlungen hervorgehen. Hier finden Sie Informationen zu unseren Leistungen. Beauftragen Sie auch die Planer (Architektin/Architekt), um die Voraussetzungen für Ihren Dachgeschoßausbau zu erlangen. Es ist sicher auch von Vorteil für Ihre Vorhaben, zu Fachfirmen frühzeitig Kontakt aufzunehmen; zumeist betrifft dies Firmen der Gewerke Heizung/Lüftung/Sanitär, Maurerarbeiten und Bauhauptgewerbe, Zimmerer und Holzschutzarbeiten (für die bekämpfenden Holzschutzarbeiten ist ein Zertifikat gem. DIN 68800 erforderlich – erkundigen Sie sich danach!), Trockenbau, Bodenbelags- und Fliesenarbeiten usw. Wenn alte Dämmungen im Dachgeschoss vorhanden sind und diese Gefahrenstoffe darstellen, muß zudem eine Schadstoffsanierung erfolgen. Sie sollten sich auch hier nur Firmen mit entsprechenden Zertifikaten (Zertifikat Tätigkeiten mit Gebäudeschadstoffen nach DGUV 101-004) suchen.

Die Gutachten, die Sie vorher beauftragt hatten, sollten außerdem Aufschluß über weitere spezifische Notwendigkeiten geben.

Checkliste Dachgeschoßausbau

Wir haben Ihnen die wichtigsten Punkte in einer Liste zum kostenlosen Download und zum Ausdrucken zusammengestellt. Sie sollten jedoch bedenken, dass diese Liste nicht vollständig sein kann und auf Ihre individuellen Anforderungen angepasst werden muß.